Μισθώσεις κατοικιών: Τι ισχύει για μισθωτήριο, εγγύηση και διάρκεια

Ο Σεπτέμβριος είναι παραδοσιακά ένας από τους μήνες με τη μεγαλύτερη κινητικότητα στην αγορά των ενοικιάσεων, καθώς φοιτητές, εργαζόμενοι και οικογένειες αναζητούν νέα κατοικία. Για τους ιδιοκτήτες, όμως, η σωστή μίσθωση δεν ξεκινά την ημέρα που παραδίδονται τα κλειδιά. Αρχίζει πολύ νωρίτερα, από την κατάσταση του ακινήτου, την επιλογή του μισθωτή και τους όρους που θα μπουν στο μισθωτήριο.

Έναν πρακτικό οδηγό για όλα όσα πρέπει να προσέξουν οι ιδιοκτήτες δίνουν ο πρόεδρος της ΠΟΜΙΔΑ Στράτος Παραδιάς και ο αναλυτής ακινήτων – επενδυτής Ηλίας Παπαγεωργιάδης στο βιβλίο «Αγοράζω σπίτι», των Εκδόσεων Καστανιώτη. Οι συμβουλές τους καλύπτουν ολόκληρη τη διαδικασία, από την προετοιμασία του ακινήτου μέχρι την υπογραφή του μισθωτηρίου και την παρακολούθηση της μίσθωσης.

Πρώτα ελέγχεται το ίδιο το ακίνητο

Βασική προϋπόθεση είναι το σπίτι να είναι ασφαλές και λειτουργικό πριν βγει στην αγορά. Ο ιδιοκτήτης πρέπει να ελέγξει ηλεκτρικές και υδραυλικές εγκαταστάσεις, κουφώματα, μπαλκόνια, εξώπορτα και γενικότερα όλα τα σημεία που επηρεάζουν την ασφαλή χρήση της κατοικίας.

Παράλληλα, πριν ολοκληρωθεί η νέα μίσθωση πρέπει να υπάρχει σε ισχύ Πιστοποιητικό Ενεργειακής Απόδοσης, με δεκαετή διάρκεια, τα στοιχεία του οποίου δηλώνονται στην ηλεκτρονική διαδικασία της ΑΑΔΕ.

Ο ενοικιαστής δεν επιλέγεται μόνο από το ποσό που προσφέρει

Ένα από τα βασικά σημεία του οδηγού είναι ότι το υψηλότερο ενοίκιο δεν αποτελεί από μόνο του εγγύηση μιας καλής μίσθωσης.

ΔΙΑΒΑΣΤΕ ΕΠΙΣΗΣ

Σάκης Αρναούτογλου: «Πώς θα αλλάξει θέρμανση ο συνταξιούχος που μετρά και το τελευταίο ευρώ;»

Ο ιδιοκτήτης καλείται να εξετάσει αν ο υποψήφιος μισθωτής μπορεί να ανταποκρίνεται σταθερά στις υποχρεώσεις του, να γνωρίζει τα πλήρη στοιχεία του και ποιοι θα κατοικήσουν στο ακίνητο και να σχηματίζει όσο το δυνατόν πληρέστερη εικόνα για τη φερεγγυότητά του. Σε μισθώσεις ακινήτων υψηλότερης αξίας μπορεί να ζητηθεί και αξιόχρεος εγγυητής που θα συνυπογράφει τη συμφωνία.

Αντίστοιχα, η τιμή μιας αγγελίας δεν σημαίνει απαραίτητα ότι αποτελεί και την πραγματική τιμή της αγοράς. Ένας συνεπής ενοικιαστής που καταβάλλει ένα λογικό μίσθωμα μπορεί τελικά να αποδειχθεί καλύτερη επιλογή από κάποιον που συμφωνεί σε υψηλότερο ποσό αλλά δεν μπορεί να το καταβάλει σταθερά.

Η τριετία στην κύρια κατοικία

Ιδιαίτερη σημασία έχει και η διάρκεια της μίσθωσης. Για την κύρια κατοικία η ελάχιστη νόμιμη διάρκεια είναι τρία χρόνια, ακόμη και αν στο συμφωνητικό αναγράφεται μικρότερο χρονικό διάστημα.

Διαφορετικό καθεστώς ισχύει για δευτερεύουσες ή εξοχικές κατοικίες και για περιπτώσεις προσωρινής διαμονής, όπου η διάρκεια καθορίζεται από τη συμφωνία των δύο πλευρών.

Το μισθωτήριο χρειάζεται σαφείς όρους

Η προφορική συμφωνία δεν αρκεί. Ο οδηγός επισημαίνει ότι πρέπει να υπάρχει έγγραφο ιδιωτικό συμφωνητικό με σαφείς όρους για τα στοιχεία του ενοικιαστή, το ΑΦΜ, τη χρήση του ακινήτου, το μηνιαίο μίσθωμα, τη διάρκεια και κάθε άλλο ουσιώδες στοιχείο της συμφωνίας.

Η ηλεκτρονική δήλωση στην ΑΑΔΕ αποτελεί ξεχωριστή διαδικασία και δεν υποκαθιστά το αναλυτικό ιδιωτικό μισθωτήριο μεταξύ των δύο πλευρών.

Προκαταβολή, εγγύηση και παράδοση κλειδιών

Ιδιαίτερη προσοχή χρειάζεται πριν από την παράδοση του ακινήτου. Η σύσταση είναι να μη λαμβάνεται προκαταβολή ή εγγύηση πριν υπογραφεί το μισθωτήριο, ενώ οι όροι για την εγγύηση πρέπει να αποτυπώνονται καθαρά εξαρχής.

Αντίστοιχα, η ηλεκτροδότηση πρέπει πρώτα να περάσει στο όνομα του νέου ενοικιαστή και στη συνέχεια να παραδοθούν τα κλειδιά. Η ίδια λογική ισχύει και για τις υπόλοιπες παροχές, ώστε να μην παραμένουν ενεργές στο όνομα του ιδιοκτήτη.

Η ευθύνη δεν σταματά στην υπογραφή

Μετά την εγκατάσταση του μισθωτή, ο ιδιοκτήτης καλό είναι να παρακολουθεί την πορεία των κοινοχρήστων και να διατηρεί επαφή με τον διαχειριστή της πολυκατοικίας, ώστε να ενημερώνεται έγκαιρα για τυχόν καθυστερήσεις.

Ο οδηγός προτείνει επίσης να καταγράφονται σωστά οι παροχές ύδρευσης και οι μετρητές και να υπάρχει ασφαλιστική κάλυψη του ακινήτου τουλάχιστον για βασικούς κινδύνους, όπως φωτιά, πλημμύρα και σεισμός.

Η βασική φιλοσοφία συνοψίζεται τελικά σε μία απλή διαπίστωση: η επιτυχημένη μίσθωση δεν κρίνεται από το πόσο γρήγορα βρέθηκε ενοικιαστής ούτε από το υψηλότερο μίσθωμα, αλλά από το αν το ενοίκιο καταβάλλεται σταθερά, οι υποχρεώσεις τηρούνται και το ακίνητο προστατεύεται σε βάθος χρόνου.