Στο Κτηματολόγιο οι Πολεοδομίες: Ψηφιακά οι οικοδομικές άδειες – Ο χρονικός ορίζοντας

Το Υπουργικό Συμβούλιο ενέκρινε τη σύσταση του Εθνικού Οργανισμού Κτηματολογίου και Ελέγχου Δόμησης (ΕΟΚΕΔ), ενός νέου φορέα που αναλαμβάνει την έκδοση και τον έλεγχο των οικοδομικών αδειών σε εθνικό επίπεδο, αντικαθιστώντας σταδιακά τις Υπηρεσίες Δόμησης (ΥΔΟΜ) των δήμων. Σήμερα ΥΔΟΜ διαθέτουν μόνο 185 από τους 332 δήμους της χώρας, γεγονός που δημιουργεί σημαντικές ανισότητες και καθυστερήσεις στις διαδικασίες αδειοδότησης.

Το νέο νομοσχέδιο, το οποίο είχε προαναγγελθεί από τον πρωθυπουργό στη Διεθνή Έκθεση Θεσσαλονίκης, κατατέθηκε από το Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας και το Υπουργείο Ψηφιακής Διακυβέρνησης, με κεντρικό άξονα την αναμόρφωση των πολεοδομιών και τη δημιουργία ενός ενιαίου, ψηφιακού μηχανισμού ελέγχου της δόμησης.

Τι αλλάζει με τον νέο ΕΟΚΕΔ

Ο ΕΟΚΕΔ θα αναλάβει σε ενιαίο επίπεδο την έκδοση και τον έλεγχο των οικοδομικών αδειών, μεταφέροντας αρμοδιότητες που μέχρι σήμερα ασκούνταν από τους δήμους και τις ΥΔΟΜ στο Ελληνικό Κτηματολόγιο. Παράλληλα, ιδρύονται ενιαία Περιφερειακά και Τοπικά Κέντρα Δόμησης, τα οποία θα στεγαστούν στα υφιστάμενα κτηματολογικά γραφεία, συγκροτώντας ένα εθνικό δίκτυο υπηρεσιών δόμησης.

Στόχος της μεταρρύθμισης είναι η δημιουργία μιας ισχυρής δημόσιας αρχής δόμησης, με εθνική εμβέλεια, γεωχωρικές υποδομές και πλήρως ψηφιακές δυνατότητες, ώστε οι διαδικασίες αδειοδότησης και ελέγχου να γίνονται με ενιαία κριτήρια, διαφάνεια και ασφάλεια δικαίου σε όλη τη χώρα.

Η νομοθετική πρωτοβουλία παρουσιάστηκε στο Υπουργικό Συμβούλιο από τον υπουργό Περιβάλλοντος και Ενέργειας Σταύρο Παπασταύρου, τον υπουργό Ψηφιακής Διακυβέρνησης Δημήτρη Παπαστεργίου και τον υφυπουργό Περιβάλλοντος και Ενέργειας Νίκο Ταγαρά. Όπως επισημαίνεται, κεντρική επιδίωξη είναι η καλύτερη οργάνωση του χώρου, η παροχή ενιαίων υπηρεσιών γύρω από το ακίνητο και η ενίσχυση της αξιοπιστίας των θεσμών.

ΔΙΑΒΑΣΤΕ ΕΠΙΣΗΣ

e-ΕΦΚΑ: Ψηφιακός μετασχηματισμός για ταχύτερες συντάξεις και λιγότερη γραφειοκρατία

Γιατί κρίθηκε αναγκαία η μεταρρύθμιση στις ΥΔΟΜ

Το προτεινόμενο νομοσχέδιο έρχεται να απαντήσει σε διαπιστωμένες αδυναμίες του υφιστάμενου συστήματος. Σύμφωνα με τα στοιχεία που παρουσιάστηκαν:

• Το 44% των δήμων της χώρας δεν διαθέτουν ΥΔΟΜ και εξυπηρετούνται από όμορους δήμους.

• Μόνο το 56% των δήμων (185 στους 332) έχει δική του Υπηρεσία Δόμησης.

• Είκοσι οκτώ δήμοι με πληθυσμό άνω των 25.000 κατοίκων, εκ των οποίων 14 με πληθυσμό άνω των 40.000, δεν διαθέτουν ΥΔΟΜ.

• Περίπου το 35% των υφιστάμενων ΥΔΟΜ λειτουργούν με έως δύο μηχανικούς, αριθμός που δεν επαρκεί για την κάλυψη όλων των απαιτούμενων ειδικοτήτων.

• Σε αρκετές περιπτώσεις, μία ΥΔΟΜ εξυπηρετεί πολλούς όμορους δήμους, φτάνοντας έως και τους 8–9.

• Ο μέσος χρόνος έκδοσης οικοδομικής άδειας κυμαίνεται μεταξύ 6 και 8 μηνών, ενώ έχουν καταγραφεί και περιπτώσεις όπου η διαδικασία ξεπέρασε τα 5 έτη.

• Σε πανελλαδική αξιολόγηση του Υπουργείου Εσωτερικών (05/2025), οι ΥΔΟΜ έλαβαν από τις χαμηλότερες βαθμολογίες στις υπηρεσίες αυτοδιοίκησης, με μέσο όρο 3,4/10.

Στο Υπουργείο υπογραμμίζουν ότι το σημερινό πλαίσιο παρουσιάζει μεγάλες αποκλίσεις σε στελέχωση, ψηφιακά εργαλεία και χρόνους απόκρισης, αλλά και άνιση, πολλές φορές αντιφατική, εφαρμογή της πολεοδομικής νομοθεσίας ανά δήμο. Τα στοιχεία αυτά ανέδειξαν, όπως σημειώνεται, την ανάγκη δημιουργίας ενός ενιαίου, εθνικού φορέα δόμησης.

Μεταφορά αρμοδιοτήτων από τους δήμους στον νέο Οργανισμό

Στον υπό σύσταση ΕΟΚΕΔ μεταφέρονται οι αρμοδιότητες των Υπηρεσιών Δόμησης που συνδέονται με:

1. Έκδοση οικοδομικών αδειών
Ο νέος φορέας θα αναλάβει πλήρως:

• την προέγκριση των οικοδομικών αδειών,

• τη βεβαίωση όρων δόμησης,

• τον έλεγχο φακέλων και παρεκκλίσεων,

• τη διαβίβαση υποθέσεων στα ΣΥ.ΠΟ.Θ.Α. όπου απαιτείται,

• τους δειγματοληπτικούς και καταγγελτικούς ελέγχους νομιμότητας αδειών,

• τη διακοπή εργασιών ή την ανάκληση άδειας σε περίπτωση παραβάσεων.

2. Έλεγχο κατασκευών και αυθαιρέτων
Ο ΕΟΚΕΔ θα έχει αρμοδιότητα σε όλα τα στάδια του ελέγχου της κατασκευής, από την έναρξη μέχρι την ολοκλήρωση του έργου:

• έλεγχο τήρησης εγκεκριμένων σχεδίων,

• αυτοψίες σε κατασκευές,

• επιβολή προστίμων και διακοπή εργασιών,

• διαχείριση φακέλων αυθαίρετων και επικίνδυνων κατασκευών,

• κατεδαφίσεις και συμμορφώσεις,

• έκδοση Πιστοποιητικών Ελέγχου Κατασκευής (Π.Ε.Κ.) μετά την ολοκλήρωση.

3. Κεντρική εποπτεία με χρήση τεχνητής νοημοσύνης
Για πρώτη φορά εισάγεται μηχανισμός «έξυπνου» ελέγχου με χρήση τεχνητής νοημοσύνης.

• Περίπου το 30% των πράξεων θα ελέγχεται δειγματοληπτικά, με βάση ανάλυση κινδύνου (risk-based).

• Οι έλεγχοι θα προτεραιοποιούνται σε περιοχές με υψηλή αυθαιρεσία, περιβαλλοντική ευαισθησία ή σε σύνθετα έργα.

Στόχος είναι να εντοπίζονται έγκαιρα πιθανές παραβάσεις, πριν προχωρήσουν τα έργα, και να ενισχύεται η προστασία του δομημένου και φυσικού περιβάλλοντος.

Τι παραμένει στην αρμοδιότητα των δήμων

Παρότι καταργούνται οι ΥΔΟΜ ως αυτοτελείς δημοτικές υπηρεσίες, οι δήμοι εξακολουθούν να διατηρούν τον πυρήνα του πολεοδομικού σχεδιασμού σε τοπικό επίπεδο. Στις αρμοδιότητές τους παραμένουν:

• οι χρήσεις γης,

• οι ρυμοτομικές μελέτες, οι αναπλάσεις και οι επεκτάσεις σχεδίων πόλεων,

• ο χαρακτηρισμός οδών, κοινόχρηστων και κοινωφελών χώρων,

• η συμμετοχή σε Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια και χωροταξικά θέματα,

• η εκπόνηση και παρακολούθηση πολεοδομικών μελετών και πράξεων εφαρμογής.

Οι δήμοι, όπως τονίζεται, παραμένουν «θεματοφύλακες» του σχεδιασμού της περιοχής τους, ενώ η έκδοση των οικοδομικών αδειών και ο έλεγχος της δόμησης ασκούνται κεντρικά από τον νέο Οργανισμό. Παράλληλα, βρίσκεται σε εξέλιξη η ολοκλήρωση 245 Τοπικών και Ειδικών Πολεοδομικών Σχεδίων σε 831 από τις 1.035 δημοτικές ενότητες της χώρας.

Η δομή και ο ρόλος του νέου φορέα

Ο ΕΟΚΕΔ θα λειτουργεί με επικεφαλής Διοικητή, κατά το πρότυπο άλλων μεγάλων φορέων (όπως ο ΕΦΚΑ και η ΔΥΠΑ), και δύο Υποδιοικητές, έναν για τα θέματα κτηματολογίου και έναν για τα θέματα δόμησης.

Στη νέα Γενική Διεύθυνση Δόμησης θα υπάγονται:

• 20 Περιφερειακά Κέντρα Δόμησης (ΠΚΔ),

• 77 Τοπικά Κέντρα Δόμησης (ΤΚΔ).

Τα Κέντρα αυτά θα αξιοποιούν τη δομή των σημερινών κτηματολογικών γραφείων, δημιουργώντας ένα ενιαίο εθνικό δίκτυο. Ο πολίτης θα εξυπηρετείται είτε δια ζώσης στο αντίστοιχο Κέντρο Δόμησης της περιοχής, είτε μέσω πλήρως ψηφιακών υπηρεσιών, χωρίς περιορισμούς εντοπιότητας.

Παράλληλα, δημιουργείται Μητρώο Ανεξάρτητων Ελεγκτών Δόμησης, στους οποίους θα ανατίθεται, με κλήρωση, ο υποχρεωτικός έλεγχος όλων των αδειών πριν την έναρξη των εργασιών. Σε περίπτωση διαπιστωμένων παραβάσεων, τον τελικό έλεγχο θα αναλαμβάνει η Γενική Διεύθυνση Δόμησης.

Ο ρόλος του Κτηματολογίου και ο ψηφιακός μετασχηματισμός

Το Ελληνικό Κτηματολόγιο αποτελεί τον πυρήνα του νέου ΕΟΚΕΔ. Με τη μεταρρύθμιση:

• συγκεντρώνει και εγγυάται την ιδιοκτησία με πλήρη ψηφιακή τεκμηρίωση,

• προσφέρει το βασικό ψηφιακό υπόβαθρο για την ενσωμάτωση όλων των διαδικασιών δόμησης,

• διασφαλίζει τη διαλειτουργικότητα μεταξύ μητρώων ιδιοκτησίας και δεδομένων δόμησης,

• υποστηρίζει τη δημιουργία ενός ψηφιακού «one-stop-shop» για όλες τις υπηρεσίες γύρω από το ακίνητο.

Η μεταρρύθμιση εντάσσεται σε μια ευρύτερη εθνική στρατηγική οργάνωσης του χώρου, που περιλαμβάνει:

• κωδικοποίηση της πολεοδομικής νομοθεσίας σε 477 άρθρα,

• απλοποίηση και εξορθολογισμό του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού,

• νέο ψηφιακό πλαίσιο αδειοδότησης και διπλών ελέγχων,

• τον Ενιαίο Ψηφιακό Χάρτη με όλα τα πολεοδομικά, χωροταξικά και περιβαλλοντικά δεδομένα,

• ενοποίηση δεδομένων κτηματολογίου και δόμησης, ώστε το κράτος να διαθέτει ενιαία εικόνα του «πού, τι και πώς χτίζεται».

Χρονοδιάγραμμα εφαρμογής

Σύμφωνα με τον οδικό χάρτη:

• Η ψήφιση του νόμου τοποθετείται στο τέλος του πρώτου τριμήνου 2026.

• Τον Ιούνιο του 2026 προβλέπεται η αρχική λειτουργία του συστήματος σε 3 Περιφερειακά Κέντρα Δόμησης και αντίστοιχα Τοπικά Κέντρα.

• Η πλήρης λειτουργία του ΕΟΚΕΔ και όλων των ΠΚΔ και ΤΚΔ αναμένεται στις αρχές του 2027.

Η μετάβαση του προσωπικού των ΥΔΟΜ στον νέο φορέα θα γίνει με διασφάλιση της εργασιακής συνέχειας, ενώ οι υπηρεσίες προς τους πολίτες θα παρέχονται σε ενιαία, ψηφιακή μορφή.

ΠΗΓΗ: CNN Greece