Νέος Κώδικας Ιδιοκτησίας: Τέλος στα αδιέξοδα των πολυκατοικιών και στα μπλοκαρισμένα ακίνητα

Σε μία από τις σημαντικότερες παρεμβάσεις των τελευταίων δεκαετιών για την ακίνητη περιουσία προχωρά το υπουργείο Δικαιοσύνης, δρομολογώντας τη συνολική αναθεώρηση των κανόνων που διέπουν την οριζόντια και την κάθετη ιδιοκτησία στην Ελλάδα.

Η μεταρρύθμιση φιλοδοξεί να αντικαταστήσει και να εκσυγχρονίσει ένα νομικό πλαίσιο που βασίζεται σε μεγάλο βαθμό σε διατάξεις του 1929 και δυσκολεύεται πλέον να ανταποκριθεί στις σημερινές ανάγκες των ιδιοκτητών, των πολυκατοικιών και της αγοράς ακινήτων.

Σύμφωνα με τον σχεδιασμό του υπουργείου, βασική επιδίωξη είναι να αντιμετωπιστούν προβλήματα που κρατούν ακίνητα αναξιοποίητα, να επιλυθούν χρόνιες διαφορές μεταξύ συνιδιοκτητών και να απλοποιηθούν οι διαδικασίες μεταβίβασης και διαχείρισης της ιδιωτικής περιουσίας.

Το υφιστάμενο καθεστώς καλείται να δώσει απαντήσεις σε ζητήματα που δεν υπήρχαν όταν θεσπίστηκε, όπως οι βραχυχρόνιες μισθώσεις, τα φωτοβολταϊκά, οι σταθμοί φόρτισης ηλεκτρικών αυτοκινήτων και οι σύγχρονες ενεργειακές αναβαθμίσεις.

Την ίδια στιγμή, απλήρωτα κοινόχρηστα, αδιέξοδες γενικές συνελεύσεις, διαφωνίες για επισκευές και παρωχημένοι κανονισμοί εξακολουθούν να προκαλούν σοβαρά προβλήματα σε χιλιάδες πολυκατοικίες.

ΔΙΑΒΑΣΤΕ ΕΠΙΣΗΣ

Εννέα ώρες ταλαιπωρίας για επιβάτες του τρένου Λάρισα–Αθήνα μετά από φωτιά σε βαγόνι

Για την επεξεργασία του νέου πλαισίου συγκροτείται ειδική Νομοπαρασκευαστική Επιτροπή, με επικεφαλής την αρεοπαγίτη Κωνσταντία Εμμανουηλίδου και αντικείμενο το Εμπράγματο Δίκαιο, το Δίκαιο του Κτηματολογίου και την ακίνητη περιουσία.

Στόχος είναι η διάσπαρτη νομοθεσία, η οποία περιλαμβάνει περισσότερες από χίλιες διαφορετικές διατάξεις, να συγκεντρωθεί σε έναν ενιαίο και σύγχρονο «Κώδικα Ιδιοκτησίας».

Βάσει του προγραμματισμού που παρουσιάζεται, η Επιτροπή αναμένεται να ολοκληρώσει το έργο της το φθινόπωρο του 2026, ώστε το νέο πλαίσιο να πάρει τον δρόμο για τη Βουλή έως το τέλος του ίδιου έτους.

Ο υπουργός Δικαιοσύνης Γιώργος Φλωρίδης και ο υφυπουργός Ιωάννης Μπούγας έχουν επισημάνει ότι η μεταρρύθμιση αποσκοπεί στην άρση περιορισμών που κρατούν δεσμευμένες χιλιάδες ιδιοκτησίες.

Στόχος είναι οι ιδιοκτήτες να μπορούν να αποκτούν πλήρεις τίτλους και να προχωρούν ευκολότερα σε πωλήσεις, δωρεές, γονικές παροχές ή άλλες μορφές αξιοποίησης.

Νέοι κανόνες για πολυκατοικίες, κοινόχρηστα και αποφάσεις

Ένας από τους βασικούς άξονες της μεταρρύθμισης αφορά τη λειτουργία των πολυκατοικιών και τη λήψη αποφάσεων από τους συνιδιοκτήτες.

Στο τραπέζι βρίσκεται η απλοποίηση των γενικών συνελεύσεων και της διαδικασίας τροποποίησης των κανονισμών, ώστε να περιοριστούν οι περιπτώσεις στις οποίες η άρνηση ενός ιδιοκτήτη μπλοκάρει αναγκαίες παρεμβάσεις.

Εξετάζεται, μεταξύ άλλων, η δυνατότητα λήψης ορισμένων αποφάσεων με πλειοψηφία 51%, αντί της ομοφωνίας που απαιτείται σήμερα σε αρκετές περιπτώσεις.

Οι αλλαγές θα μπορούσαν να αφορούν επισκευές, εργασίες συντήρησης, ενεργειακές αναβαθμίσεις, εγκατάσταση συστημάτων αυτόνομης θέρμανσης ή εξωτερικού ανελκυστήρα για άτομα με αναπηρία.

Παράλληλα, σχεδιάζεται η ενίσχυση των αρμοδιοτήτων αλλά και των υποχρεώσεων των διαχειριστών, η δημιουργία αποθεματικού για τις ανάγκες του κτιρίου και η ασφάλιση της πολυκατοικίας.

Ειδικότερη διαδικασία αναμένεται να προβλεφθεί και για την είσπραξη των απλήρωτων κοινοχρήστων, ακόμη και μέσω έκδοσης διαταγής πληρωμής.

Ρυθμίσεις εξετάζονται και για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις τύπου Airbnb, κυρίως στις περιπτώσεις όπου ανακύπτουν διαφωνίες για τη χρήση ενός διαμερίσματος ή για προβλήματα που προκαλούνται στους υπόλοιπους ενοίκους.

Χαρακτηριστικό είναι το παράδειγμα μιας παλιάς πολυκατοικίας, στην οποία οι ιδιοκτήτες επιθυμούν να εγκαταστήσουν εξωτερικό ασανσέρ ή σύστημα αυτόνομης θέρμανσης. Με το σημερινό καθεστώς, η διαφωνία ενός συνιδιοκτήτη μπορεί να καθυστερήσει ή να ακυρώσει ολόκληρο το έργο.

Με το νέο πλαίσιο επιδιώκεται οι απαραίτητες παρεμβάσεις να προχωρούν με απόφαση της πλειοψηφίας, χωρίς η πολυκατοικία να εγκλωβίζεται σε μακροχρόνιες δικαστικές διαμάχες.

Σημαντικές αλλαγές σχεδιάζονται και για την ανοικοδόμηση κοινών οικοπέδων, καθώς και για την καθ’ ύψος επέκταση κτιρίων μέσω του λεγόμενου «δικαιώματος υψούν» ή «αέρα».

Σήμερα, η αξιοποίηση ενός τέτοιου δικαιώματος μπορεί να απαιτεί υπογραφές και τροποποίηση της σύστασης από όλους τους συνιδιοκτήτες. Αυτό συχνά αποδεικνύεται εξαιρετικά δύσκολο, ιδιαίτερα όταν κάποιος συνιδιοκτήτης έχει αποβιώσει, βρίσκεται στο εξωτερικό ή αρνείται να συναινέσει.

Με τη σχεδιαζόμενη μεταρρύθμιση επιδιώκεται η δραστική απλοποίηση αυτών των διαδικασιών.

Για πρώτη φορά εξετάζεται ακόμη η θεσμική πρόβλεψη για κατάτμηση ή συνένωση διαμερισμάτων. Έτσι, ένας ιδιοκτήτης οροφοδιαμερίσματος θα μπορούσε, υπό προϋποθέσεις, να το χωρίσει σε δύο αυτοτελείς ιδιοκτησίες και να αξιοποιήσει ξεχωριστά το κάθε τμήμα.

Κτηματολόγιο, μεταβιβάσεις και «κρυμμένες» ιδιοκτησίες

Ο δεύτερος μεγάλος άξονας αφορά τον ψηφιακό εκσυγχρονισμό και τη διασύνδεση του νέου Κώδικα Ιδιοκτησίας με το Εθνικό Κτηματολόγιο, την πολεοδομική νομοθεσία και τα πληροφοριακά συστήματα του Δημοσίου.

Στον σχεδιασμό περιλαμβάνεται και η αξιοποίηση εργαλείων Τεχνητής Νοημοσύνης, σε συνεργασία με το Τεχνικό Επιμελητήριο Ελλάδας, για την αυτοματοποιημένη διασταύρωση στοιχείων.

Στόχος είναι να αντιμετωπίζονται ταχύτερα μικρές αποκλίσεις σε τετραγωνικά μέτρα ή πολεοδομικά δεδομένα, οι οποίες σήμερα μπορεί να μπλοκάρουν για μεγάλο χρονικό διάστημα μια μεταβίβαση.

Για παράδειγμα, μια μικρή μετατόπιση μεσοτοιχίας μπορεί να δημιουργήσει απόκλιση ανάμεσα στο συμβόλαιο, στην πραγματική κατάσταση και στην εγγραφή του Κτηματολογίου. Η ενοποίηση των συστημάτων θα μπορούσε να επιτρέπει την ταχύτερη διόρθωση τέτοιων περιπτώσεων.

Παρεμβάσεις σχεδιάζονται και για την επιτάχυνση των δικαστικών διαδικασιών που αφορούν τη διανομή ακινήτων.

Χιλιάδες υποθέσεις κληρονομικών ακινήτων παραμένουν για χρόνια στα δικαστήρια, επειδή οι συνιδιοκτήτες δεν συμφωνούν στον τρόπο διανομής ή αξιοποίησής τους.

Με το νέο πλαίσιο επιδιώκεται η ταχύτερη έκδοση αποφάσεων και τίτλων ιδιοκτησίας, ώστε τα ακίνητα να μπορούν να πωληθούν, να μεταβιβαστούν ή να αξιοποιηθούν.

Ιδιαίτερο βάρος αναμένεται να δοθεί και στις λεγόμενες ιδιοκτησίες «στην αφάνεια», όπως διαμερίσματα που αποκτήθηκαν με προσύμφωνα κατά τις δεκαετίες του 1970 και του 1980, αλλά δεν συνοδεύτηκαν ποτέ από οριστικά συμβόλαια.

Σκοπός είναι οι περιπτώσεις αυτές να μπορούν να εμφανιστούν στο Εθνικό Κτηματολόγιο και, μετά την απαραίτητη διαδικασία, να καταστούν μεταβιβάσιμες.

Ρυθμίσεις αναμένονται επίσης για το δικαίωμα στον «αέρα», τα αδιάθετα ποσοστά και τις περιπτώσεις στις οποίες τμήμα ενός ακινήτου εμφανίζεται να ανήκει σε άγνωστο ιδιοκτήτη.

Οι συνιδιοκτήτες θα μπορούν, υπό συγκεκριμένες προϋποθέσεις, να τροποποιούν τη συστατική πράξη και να προχωρούν στην αξιοποίηση του ακινήτου.

Τέλος, εξετάζονται λύσεις και για συγκροτήματα παραθεριστικών κατοικιών που εμφανίζονται στα συμβόλαια ως οριζόντιες ιδιοκτησίες, παρότι αποτελούνται από αυτοτελή κτίσματα σε γεωτεμάχια εκτός σχεδίου.

Η κατεύθυνση της μεταρρύθμισης είναι να αναγνωρίζονται υπό όρους τέτοιες ιδιοκτησίες, ώστε να διευκολύνονται οι μεταβιβάσεις και να αντιμετωπίζονται προβλήματα που παραμένουν άλυτα επί δεκαετίες.