Εξώσεις ακινήτων: Τι αλλάζει με τη νέα διαδικασία και ποια είναι τα 10 βήματα

Όπως επισημαίνει η ΠΟΜΙΔΑ σε ανακοίνωσή της, η ρύθμιση θεωρείται αναγκαία, καθώς δίνει στους εκμισθωτές ένα σαφές χρονικό πλαίσιο για την επανάκτηση της χρήσης των ακινήτων τους, ενώ παράλληλα προβλέπει για τους ενοικιαστές εξάμηνη αυτόματη και χωρίς κόστος προθεσμία μεταστέγασης.

Τι προβλέπει η νέα ρύθμιση για τα ακίνητα

Η νέα διαδικασία εξασφαλίζει στους ιδιοκτήτες ακινήτων ένα λογικό χρονικό πλαίσιο επανάκτησης της χρήσης των μισθίων τους, βάζοντας τέλος, σύμφωνα με την ΠΟΜΙΔΑ, σε μια διαχρονική αδικία εις βάρος τους.

Ταυτόχρονα, οι ενοικιαστές αποκτούν εκ του νόμου μια αυτόματη και αδάπανη προθεσμία έξι μηνών για τη μεταστέγασή τους, με δυνατότητα δικαστικής παράτασης εφόσον συντρέχουν σοβαροί λόγοι.

Η ρύθμιση, σύμφωνα με την ίδια ανακοίνωση, απαλλάσσει επίσης τους δικαστές και συνολικά τη Δικαιοσύνη από απλές υποθέσεις διοικητικού χαρακτήρα που δεν απαιτούν δικανική κρίση, μεταφέροντας το σχετικό αντικείμενο στην αρμοδιότητα των δικηγόρων.

Παράλληλα, η ΠΟΜΙΔΑ εκτιμά ότι η νέα διαδικασία ενισχύει την τήρηση των συμφωνηθέντων και τη συνέπεια στις μισθωτικές συναλλαγές, αποτελώντας κίνητρο για τους ιδιοκτήτες να διαθέσουν ακίνητα στην αγορά μακροχρόνιας μίσθωσης, με στόχο την αύξηση της προσφοράς κατοικιών.

ΔΙΑΒΑΣΤΕ ΕΠΙΣΗΣ

Ελλάδα: Σε τροχιά 4 θερμικοί δορυφόροι για ανίχνευση πυρκαγιών – Εκτόξευση με Falcon 9 της SpaceX (video)

Παραμένει σε ισχύ η παλαιά διαδικασία

Η χρονοβόρα διαδικασία άσκησης αγωγής απόδοσης μισθίου στο αρμόδιο Πρωτοδικείο παραμένει σε πλήρη ισχύ, είτε λόγω μη καταβολής μισθωμάτων είτε λόγω λήξης της μίσθωσης.

Η διαδικασία αυτή συνεπάγεται ορισμό δικασίμου έπειτα από πολλούς μήνες, πιθανές αναβολές, ακροαματική διαδικασία από τακτικό δικαστή, εξέταση μαρτύρων, αναμονή για την έκδοση απόφασης και δυνατότητα άσκησης ενδίκων μέσων.

Η προσφυγή στην παλαιά διαδικασία εξακολουθεί να είναι αναγκαία όταν υπάρχουν αμφισβητήσεις σχετικά με τον χρόνο λήξης της μίσθωσης, ζητήματα που απαιτούν δικανική κρίση ή ανάγκη σώρευσης και άλλων αξιώσεων για αποζημίωση. Το ίδιο ισχύει όταν η μίσθωση δεν αποδεικνύεται από έγγραφο μισθωτήριο ή από ηλεκτρονική δήλωση του εκμισθωτή στην ΑΑΔΕ με αποδοχή του μισθωτή.

Τα 10 βήματα της νέας διαδικασίας

Η ΠΟΜΙΔΑ περιγράφει τα 10 βασικά βήματα για τη νέα διαδικασία διαταγής απόδοσης μισθίου.

1. Οι εκμισθωτές απευθύνονται στους δικηγόρους τους

Οι εκμισθωτές που ενδιαφέρονται για την έκδοση διαταγής απόδοσης μισθίου πρέπει να συνεχίσουν να απευθύνονται στους δικηγόρους τους και όχι σε «πιστοποιημένους» δικηγόρους. Οι πιστοποιημένοι δικηγόροι ορίζονται απρόσωπα, με αλφαβητική σειρά, από τις Γραμματείες των Πρωτοδικείων και δεν έχουν δικαίωμα να εκδώσουν διαταγή όταν έχουν εμπλακεί στην ίδια υπόθεση με οποιονδήποτε τρόπο ως δικηγόροι.

2. Νέα επιλογή σε περίπτωση λήξης μίσθωσης

Σε περίπτωση λήξης της μίσθωσης, οι δικηγόροι έχουν πλέον τη δυνατότητα να χρησιμοποιήσουν τη νέα διαδικασία έκδοσης «Διαταγής Απόδοσης Μισθίου». Η διαδικασία αυτή ισχύει παράλληλα με την παλαιά, αλλά θεωρείται ταχύτερη, καθώς περιορίζει τη δυνατότητα μακρόχρονης δικονομικής καθυστέρησης.

3. Αμετάβλητες οι προθεσμίες για μη πληρωμή ενοικίων

Για περιπτώσεις μη πληρωμής ενοικίων, οι νόμιμες προθεσμίες παραμένουν ίδιες. Προβλέπεται 15ήμερη εξώδικη προειδοποίηση και 20ήμερη προθεσμία εκτέλεσης της διαταγής, με ελάχιστη συνολική πρακτική διάρκεια περίπου τριών μηνών. Η διάρκεια αυτή μπορεί να αυξηθεί σε περίπτωση εορτών ή θερινών διακοπών.

4. Εξάμηνο πλαίσιο σε περίπτωση λήξης μίσθωσης

Για απόδοση μισθίου λόγω λήξης της μίσθωσης καθιερώνονται μεγαλύτερες προθεσμίες. Προβλέπεται τρίμηνη εξώδικη πρόσκληση απόδοσης και δίμηνη προθεσμία εκτέλεσης της διαταγής, με ελάχιστη συνολική πρακτική διάρκεια έξι μηνών, χωρίς να υπολογίζονται εορτές ή διακοπές. Στόχος είναι οι μισθωτές να έχουν επαρκή χρόνο για τη μεταστέγασή τους.

5. Κατάθεση φακέλου στο αρμόδιο Πρωτοδικείο

Οι δικηγόροι των ιδιοκτητών ακολουθούν την ίδια διαδικασία που ίσχυε έως σήμερα. Συντάσσουν την εξώδικη πρόσκληση απόδοσης του μισθίου, την επιδίδουν μέσω δικαστικού επιμελητή και στη συνέχεια καταθέτουν το δικόγραφο της αίτησης, το σχέδιο της διαταγής και τον πλήρη φάκελο στη Γραμματεία του αρμόδιου Πρωτοδικείου. Ο φάκελος περιλαμβάνει πλέον και παράβολο 300 ευρώ ως αμοιβή του πιστοποιημένου δικηγόρου που θα αναλάβει τη μελέτη και την υπογραφή της διαταγής.

6. Ορισμός πιστοποιημένου δικηγόρου με αλφαβητική σειρά

Η Γραμματεία του Πρωτοδικείου ορίζει δικηγόρο από τον κατάλογο των πιστοποιημένων μελών του οικείου δικηγορικού συλλόγου, με βάση την αλφαβητική σειρά του αρχικού γράμματος του επωνύμου. Όταν ο κατάλογος εξαντλείται, η διαδικασία ξεκινά ξανά από την αρχή.

Δεν προβλέπεται δυνατότητα παρέμβασης από τον διάδικο ή τον δικηγόρο του στον ορισμό ή στο έργο του πιστοποιημένου δικηγόρου που θα εξετάσει τον φάκελο.

7. Έλεγχος φακέλου εντός 20 ημερών

Ο πιστοποιημένος δικηγόρος οφείλει μέσα σε 20 ημέρες να ελέγξει την πληρότητα και τη νομιμότητα των εγγράφων του φακέλου, καθώς και την πάροδο του προβλεπόμενου διαστήματος προειδοποίησης του ενοικιαστή.

Εφόσον όλα είναι νόμιμα, υπογράφει το κείμενο της διαταγής. Σε αυτό αναφέρεται ρητά ότι η διαταγή μπορεί να εκτελεστεί μόνο μετά την πάροδο 20 ημερών ή δύο μηνών από την κοινοποίησή της, ανάλογα με τον λόγο έκδοσης. Επίσης, ο ενοικιαστής έχει δικαίωμα εντός 15 εργάσιμων ημερών να ασκήσει ανακοπή κατά της διαταγής για οποιονδήποτε βάσιμο λόγο.

8. Έκδοση απογράφου και κοινοποίηση στον μισθωτή

Το πρωτότυπο της διαταγής κατατίθεται από τον πιστοποιημένο δικηγόρο στη Γραμματεία του αρμόδιου Πρωτοδικείου, η οποία τη δημοσιεύει και εκδίδει τον εκτελεστό τίτλο, το λεγόμενο «Απόγραφο».

Ο δικηγόρος του εκμισθωτή παραλαμβάνει το απόγραφο, αφού υποβάλει σχετική αίτηση και καταβάλει τα αντίστοιχα τέλη. Στη συνέχεια εκδίδει αντίγραφο από το εκτελεστό απόγραφο και το επιδίδει με δικαστικό επιμελητή στον μισθωτή, με εντολή να αποδώσει το ακίνητο μέσα σε 20 ημέρες σε περίπτωση οφειλής μισθωμάτων ή μέσα σε δύο μήνες σε περίπτωση λήξης της μίσθωσης.

9. Δυνατότητα ανακοπής και ασφαλιστικών μέτρων

Αν ο ενοικιαστής χρειάζεται περισσότερο χρόνο και ο εκμισθωτής δεν συμφωνεί, έχει τη δυνατότητα να ασκήσει ανακοπή και αίτηση ασφαλιστικών μέτρων. Μπορεί επίσης να ζητήσει προσωρινή διαταγή μη εκτέλεσης από τον Πρόεδρο Υπηρεσίας του αρμόδιου Δικαστηρίου, όπως ίσχυε και μέχρι σήμερα, επικαλούμενος οποιονδήποτε βάσιμο λόγο.

10. Τουλάχιστον έξι μήνες για μετεγκατάσταση

Σύμφωνα με τη νέα ρύθμιση, κατά τη λήξη μίσθωσης ο ενοικιαστής έχει τουλάχιστον έξι μήνες για τη μετεγκατάστασή του, χωρίς να απαιτείται κάποια ενέργεια ή δαπάνη από την πλευρά του.

Αντίθετα, ο ιδιοκτήτης επιβαρύνεται με τις αμοιβές του δικηγόρου και του δικαστικού επιμελητή, καθώς και με το παράβολο του πιστοποιημένου δικηγόρου, προκειμένου να ολοκληρώσει τη διαδικασία επανάκτησης του ακινήτου του.

ΠΗΓΗ: in.gr